이혼 재산분할에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 부동산이다. 실제 실무에서도 분쟁의 대부분이 아파트, 주택, 토지 등 부동산을 어떻게 나눌 것인가에 집중된다.

부동산 재산분할은 단순히 “반씩 나누는 문제”가 아니라, 해당 부동산의 취득 경위, 자금 출처, 혼인 기간, 대출 여부, 현재 거주 상황 등을 종합적으로 고려해 구체적인 분할 방식이 결정된다.

특히 부동산은 현금처럼 바로 쪼갤 수 없기 때문에, 법적으로 인정되는 몇 가지 분할 방식 중 상황에 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 핵심이다.

1. 부동산 재산분할의 기본 원칙

부동산 재산분할은 혼인 중 형성된 공동재산이라는 전제 하에, 부부의 실질적 기여도를 기준으로 이루어진다.

1-1. 명의보다 실질이 중요

• 부동산 명의가 한쪽 배우자여도 분할 가능.

• 혼인 중 형성된 재산이면 공동재산.

1-2. 평가 기준 시점

• 원칙적으로 이혼 시점 기준 시가.

• 소송 지연 시 변론종결 시점 기준.

1-3. 대출 포함 여부

• 부동산 가치에서 대출금 차감.

• 순자산 기준으로 분할.

2. 부동산 재산분할 방식의 유형

부동산은 물리적으로 나누기 어렵기 때문에 법원은 실무적으로 다음과 같은 방식 중 하나를 선택한다.

2-1. 현물분할

• 부동산을 물리적으로 나누는 방식.

• 토지 분할이 가능한 경우에 한정.

• 실무에서는 거의 사용되지 않음.

2-2. 대금분할 (매각 후 분배)

• 부동산을 매도한 뒤 현금 분배.

• 가장 공정하고 분쟁 적음.

• 실거주 주택일 경우 현실적 어려움.

2-3. 단독소유 + 정산금 지급

• 한쪽이 부동산 전부 소유.

• 상대방에게 현금 보상.

• 가장 실무에서 많이 활용.

3. 실무에서 가장 많이 쓰는 분할 방식

현실적으로는 ‘한 사람이 집을 가져가고 돈으로 정산하는 방식’이 가장 일반적이다.

3-1. 계산 구조

3-2. 예시 계산

• 아파트 시가: 10억.

• 대출금: 2억.

• 순자산: 8억.

• 분할비율 5:5 → 각 4억.

• 한쪽이 소유 → 상대에게 4억 지급.

4. 특수 상황별 부동산 분할 전략

모든 부동산이 동일한 방식으로 처리되는 것은 아니며, 상황별로 전략이 달라진다.

4-1. 혼인 전 취득 부동산

• 원칙적으로 특유재산.

• 혼인 중 대출 상환, 증축, 리모델링 시 분할 대상.

4-2. 상속·증여 부동산

• 원칙적으로 분할 제외.

• 임대수익, 관리 기여 있으면 일부 포함.

4-3. 전세·월세 주택

• 전세보증금은 분할 대상.

• 임차권도 재산으로 평가.

4-4. 명의신탁 부동산

• 실질 소유자 기준.

• 차명 입증 시 전액 분할 가능.

5. 부동산 재산분할 소송 절차

합의가 되지 않을 경우 법원을 통한 재산분할 청구가 필요하다.

5-1. 기본 절차

• 이혼 또는 이혼소송 제기.

• 재산 목록 제출.

• 감정평가 또는 시세 자료 제출.

• 분할비율 판단.

• 정산금 지급 판결.

5-2. 입증 자료

• 등기부등본.

• 매매계약서.

• 대출내역.

• 통장 거래내역.

6. 부동산 재산분할 관련 주요 참고사항

부동산 재산분할은 금액이 크기 때문에 전략 없이 접근하면 수억 원 단위로 손해를 볼 수 있다.

6-1. 시세 산정이 승부를 가른다

• 호가 기준 주장 금물.

• 실거래가·감정평가 활용.

6-2. 대출 책임도 함께 고려

• 집 가져가면 대출도 떠안음.

• 정산금은 순자산 기준.

6-3. 세금 문제 주의

• 취득세 발생 가능.

• 양도소득세 문제 검토 필요.

6-4. 실무 핵심 요약

• 부동산은 거의 항상 분쟁 핵심.

• 대부분 한쪽 소유 + 정산 방식.

• 시가·대출·기여도 3요소가 관건.

• 감정평가와 자료 준비가 승패 결정.